केंद्र सरकारने घर खरेदी करणाऱ्यांच्या सुरक्षेसाठी तसेच स्थावर मालमत्तेत गुंतवणुकीचे विनिमय करण्यासाठी व त्यात गृहनिर्माण प्रकल्पांत वाढ करण्यासाठी स्थावर संपदा (विनिमय व विकास) अधिनियम, २०१६, दिनांक १ मे २०१७ रोजी लागू केला आहे. त्यानुसार, सदर कायद्याच्या कलम ८४ नुसार राज्य सरकारला सहा महिन्यात नियम करणे बंधनकारक होते. महाराष्ट्र सरकाने महाराष्ट्र स्थावर संपदा (विनिमय व विकास) (स्थावर संपदा अभिकर्त्यांची नोंदणी, व्याजदर आणि संकेत स्थळावर त्याचे प्रकटन) नियम, २०१७; महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण, अधिकारी व कर्मचारी (नियुक्ती व सेवाशर्ती) नियम, २०१७; महाराष्ट्र स्थावर संपदा (विनिमय व विकास) (व्याज, शास्ती, नुकसान भरपाई व देय दंड वसुली, तक्रारी व अपील इत्यादी नमुने) नियम, २०१७; महाराष्ट्र स्थावर संपदा अपील न्यायाधिकरण, अधिकारी व कर्मचारी (नियुक्ती व सेवाशर्ती) नियम, २०१७ व महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण (लेखांच्या वार्षिक विवरण व वार्षिक अहवाल नमुने) नियम, २०१७ पारीत केले आहेत व त्यानुसार “स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण” स्थापित करण्यात आले आहेत. महाराष्ट्र सरकारने https://maharera.mahaonline.gov.in/ या संकेत स्थळाची देखील उभारणी केली आहे. सध्या नियामक प्राधिकरणाचे कार्यालय वांद्रे येथील झोपडपट्टी पुनर्विकास प्राधिकरण येथे स्थापन करण्यात आले आहे.
सदर नियामक प्राधिकरणाची रचना खालील प्रमाणे :-
स्थावर संपदा (विनिमय व विकास) अधिनियम, २०१६ पारीत करण्यामागची महत्वाची उद्दिष्ट्ये :-
१. सदनिका धारक व वाटप धारकांच्या हिताचे रक्षण व त्यांच्या जबाबदारीची खात्री
२. पारदर्शी कारभार, न्यायशील व निष्पक्ष व्यवहाराची खात्री देणे
३. फसवणूकीवर व लबाडी वर नियंत्रण ठेवणे
४. व्यावसायिक परिचय करून देणे आणि अखिल भारतीय मानकीकरण करणे
५. प्रवर्तक व वाटप धारकांमध्ये माहितीची समरूपता असणे व दोघांवरही जबाबदारी टाकणे
६. कराराच्या अमलबजावणीसाठी विनिमय यंत्रणा उभारणे
७. विवाद जलदगतीने निवारण करणेसाठी यंत्रणा स्थापन करणे
८. गुंतवणूकदारामध्ये विश्वास निर्माण करणे
९. देशांतर्गत स्थावर मालमत्ता विकासास प्राधान्य देणे
स्थावर संपदा (विनिमय व विकास) अधिनियम, २०१६ कायदा व त्यांतर्गत महाराष्ट्र सरकारने पारीत केलेल्या नियमातील महत्वाच्या तरतुदी:-
१. प्रवर्तकामध्ये बांधकाम व्यावसायिक, विकास प्राधिकरण व गृहनिर्माण संस्था जे स्थावर मालमत्तेचा विकास व सदनिकांची विक्री करीत आहेत त्या सर्वांचा समावेश सदर कायदा व त्यातील नियमान्वये करण्यात आला आहे.
२. प्रत्येक स्थावर संपदा प्रकल्प ज्याची जमीन ५०० चौ मीटर पेक्षा जास्त आहे व सदनिकांची संख्या ८ पेक्षा जास्त आहे त्यांनी नोंदणी करणे आवश्यक आहे.
३. प्रकल्प व स्थावर मालमत्ता एजंट ह्याना ठराविक फी आकारून नोंदणीची प्रक्रिया ओनलाईन करण्यासाठी https://maharera.mahaonline.gov.in/ ह्या संकेतस्थळावर सुविधा आहे
४. जाहिरात करणेसाठी वापरण्यात आलेल्या कोणत्याही माध्यमाचा सदर कायद्यात अंतर्भाव आहे. ज्यात ई-मेल व एस एम एस देखील अंतर्भूत आहेत.
५. कलम २ (ड) नुसार भूखंड व सदनिकांचे विक्री व हस्तांतरण केले असल्यास त्याचा सदर कायद्या अंतर्गत समावेश आहे परंतु भाडेपट्टा व भाडे तत्वावर दिलेल्या भूखंडाचा व सदनिकांचा त्यात समावेश नाही.
६. भोगवटा प्रमाणपत्र मिळविलेल्या बांधकामासाठी प्रवर्तकास अभिहास्तातरण संघटनेच्या/संस्थेच्या नावे करणे बंधनकारक आहे.
७. खुले पार्किंगक्षेत्राची विक्री वा वाटप करण्यास अनुमती नाही परंतु अच्छादित पार्किंगक्षेत्र व गेरेज विक्री करण्यासंबंधीची तरतूद महाराष्ट्र स्थावर संपदा (विनिमय व विकास) (स्थावर संपदा अभिकर्त्यांची नोंदणी, व्याजदर आणि संकेत स्थळावर त्याचे प्रकटन) नियम, २०१७ ह्यामध्ये करण्यात आली आहे व त्याच्या व्याख्या दिलेल्या आहेत.
८. विनिमयातील कलम १८ नुसार जर विविध परिस्थितीत प्रकल्प पूर्ण करण्यास विलंब झाला तर त्यासंबंधी वाटपधारकास नुकसानभरपाई देण्यासंबंधी अंतर्भाव आहे.
९. महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण व महाराष्ट्र स्थावर संपदा अपील न्यायाधिकरण स्थापन करण्याच्या तरदुती आहेत ज्यांना विविध प्रकरणांमध्ये निकाल देण्याचा अधिकार आहे. महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाचे कार्यालय वांद्रे येथील झोपडपट्टी पुनर्विकास प्राधिकरण येथे स्थापन करण्यात आले आहे.
१०. महारेराच्या https://maharera.mahaonline.gov.in/ ह्या संकेतस्थळावर शुल्का संबंधी सविस्तर माहिती देण्यात आली आहे.
११. प्रकल्पाचे नोंदणीकरण करण्यास स्थावर संपदांच्या रेखांकनास मंजुरी घेणे गरजेचे आहे. बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र निलांबित असल्यास सदनिकेची मंजुरी मिळविल्याखेरीज प्रवर्तक व खरेदीदार ह्यांचेमध्ये करार करता येणार नाही.
१२. कायद्याच्या तरतुदी ज्या प्रकल्पाना अनिवार्य आहेत त्यानी प्रकल्पाची नोंदणी न केल्यास ते दंडास व शिक्षेस पात्र आहेत, संपदा प्रकल्पाच्या अंदाजित खर्चाच्या जवळजवळ १०% इतक्या दंडाची तरतूद आहे व वारंवार उल्लंघन केल्यास तीन वर्षापर्यंत चा कारावास किंवा अंदाजित खर्चाच्या जवळजवळ १०% इतक्या दंड किंवा दोन्ही शिक्षांची तरतूद कायदा व नियमान्वये करण्यात आली आहे.
१३. विक्रीबाबतच्या जाहिराती मध्ये प्रकल्पाचा नोंदणी क्रमांक असणे गरजेचे आहे.
१४. विनिमयातील तरतुदीनुसार प्रवर्तकाने महारेरा कडे नोंदणी करताना सदर प्रकल्प किती कालावधीत व टप्प्यांमध्ये पूर्ण होणार ह्याबाबतचे वचन शपथपत्राद्वारे घोषित करणे आवश्यक आहे.
१५. काही कारणास्तव प्रकल्पाची नोंदणी रद्द झाल्यास अशा प्रवर्तकांविरुद्ध महारेरा कारवाई करू शकते.
१६. प्रकल्प कोणत्याही कारणाने विहित कालावधीत पूर्ण न झाल्यास सदनिकाधारकांसाठी व्याजाची तरतूद करण्यात आली आहे व त्यासंबंधी कोणतीही तक्रार असल्यास ती महारेरा कडे तक्रारदार विहित नमुन्यात दाखल करू शकतो.
१७. प्रवर्तकाने कोणत्याही तरतूदींचे उल्लंघन केल्यास तक्रारदाराने विहित नमुन्यात तक्रार दाखल करताना त्यात प्रकल्पाचा नोंदणी क्रमांक, अर्जदार व विरोधी पक्षाचा तपशील, प्रकरणाची वस्तुस्थिती, मागितलेली मदत व जोडलेल्या कागदपत्रांचे परिशीष्ट ह्या बाबी जोडलेल्या व स्पष्ट केलेल्या असाव्यात.
१८. कार्यवाहीची पद्धत व सुनावणी संबंधी नियमांची तरतूद आहे. प्राधिकरणाने ६० दिवसांत तक्रार निवारण केले पाहिजे व त्यात विलंब झाल्यास त्याची करणे निकालात नमूद असावीत.
१९. प्राधिकरणाने दिलेल्या निर्णया विरुद्ध अपील ६० दिवसाचे आत न्यायाधीकरणासमोर दाखल करता येऊ शकते.
वरील महत्वाच्या तरतुदी व्यतिरीक्त इतर अनेक तरतुदी महाराष्ट्र स्थावर संपदा (विनिमय व विकास) (स्थावर संपदा अभिकर्त्यांची नोंदणी, व्याजदर आणि संकेत स्थळावर त्याचे प्रकटन) नियम, २०१७ ह्यामध्ये स्पष्ट करण्यात आलेल्या आहेत. सदर नियमांचा मसुदा https://maharera.mahaonline.gov.in/ ह्या संकेतस्थळावर प्राप्त होईल.
ह्यापूर्वी भारतीय नागरिकांसाठी घर खरेदी करण्यासंबंधी कोणताही विशेष कायदा नव्हता. त्यांना त्यांच्या हक्कांच्या रक्षणासाठी व फसवणूक झाल्याबद्दल दिवाणी न्यायालय, ग्राहक मंच, सहकारी न्यायालय (जिथे सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकृत असतील तेथे) वा फौजदारी न्यायालयामार्फत न्यायनिवाडा करावा लागत असे. आपल्या महाराष्ट्रात “महाराष्ट्र मालकी हक्कांच्या सदनिकांबाबत (त्या बांधण्यास प्रोत्साहन देणे, त्यांची विक्री, व्यवस्थापन व हस्तांतरण यांचे नियमन करण्याबाबत) (सुधारणा) नियम, २०१०” हा कायदा अस्तित्वात होता परंतु त्यातील तरतुदी अपुऱ्या होत्या. तसेच रिअल इस्टेट दलाल व बांधकाम व्यावसायिक यांच्यावर नियंत्रण ठेवण्यासाठी कोणताच विशेष कायदा नव्हता व त्यासंबधी कोणतीही दंडात्मक तरतूद नव्हती. त्याचप्रमाणे प्रकल्प व बांधकाम व्यावसायिक ह्यांच्याबद्दल भारत सरकार कडे कोणतीही नोंदणीकृत माहिती नसे. भारत सरकारने ह्याच त्रुटीवर विचार करून विशेष कायदा आणण्याचे ठरविले व त्यानुसार स्थावर संपदा (विनिमय व विकास) अधिनियम, २०१६ पारित करण्यात आला. सदर कायद्याची व राज्य सरकार विहित नियमांची अंमलबजावणी झाल्या कारणाने ग्राहकांना न्याय मिळणे सोपे झाले आहे. तसेच शिक्षेच्या व दंडाच्या तरतुदीमुळे स्थावर मालमत्ता विकासातील गैर प्रवृत्तीना आळा बसेल. प्रकल्पांच्या व दलालांच्या नोंदणी करण्याबाबतच्या तरतुदीमुळे सरकारकडे त्याची योग्य माहिती राहील जेणेकरून ग्राहकांची फसवणूक करणाऱ्याविरुद्ध कडक कारवाई करण्यात येईल. महारेरा प्राधिकरणा द्वारे वेळोवेळी सूचित करण्यात येणाऱ्या सूचनांमुळे व तक्रारीमध्ये दिल्या गेलेल्या निकालांमुळे सदर कायद्याची व नियमांची योग्य प्रकारे अंमलबजावणी होईल.
- (वकील प. प्र. आचरेकर) +९१ ८८९८७८७९९५