CONFUSION WITH RESPECT TO THE PRESIDENTIAL ORDER C.O.272 DATED 5TH AUGUST 2019 REGARDING APPLICABILITY OF INDIAN CONSTITUTION TO THE JAMMU & KASHMIR AND AMENDMENT OF ARTICLE 367 OF INDIAN CONSTITUTION BY LOKSABHA & RAJYASABHA WITH RESPECT TO THE JAMMU & KASHMIR IS CONSTITUTIONAL OR UNCONSTITUTIONAL IS STILL AN UNSOLVED PUZZLE. WHAT BARRISTER JAWAHARLAL NEHRU HAD DONE IS BIGGEST CONFUSION & AMBIGUITY EVER IN A HISTORY OF LAW WITH RESPECT TO THE DRAFTING OF ARTICLE 370.

Article 370 cannot be changed without the recommendation of J&K constituent assembly which is already dissolved. Hence, Central Government didn’t hit Article 370 directly but they amended Article 367 which is related to the interpretation of the statute and thereby handed over charge to present Governor of J & K to recommend the modification of Article 370 to the President of India. Accordingly, the President of India passed an order that all the provisions of the Indian Constitution will apply to J&K whereby separate Constitution of J&K becomes inoperative from 5th August 2019. Further, the amendment of Article 367 placed before Rajyasabha & Loksabha and it is going to be passed since NDA has got support from other parties too. However, it is challengeable under democratic principles of law since the decision taken under presidency rule doesn’t amount to the decision taken under democratic right in the territory of Jammu & Kashmir.

Though it is a bit confusing factor as far as democratic rights & principles of natural justice are concerned, the state is more powerful under the law of jurisprudence. Loksabha & Rajyasabha are part of democratic theory because they are elected representatives of the Indian public & therefore, Bill/s passed before the Loksabha & Rajyasabha are passed under the democratic rights of the people of India i.e. Amendment in Article 367 of the Constitution of India. MLA elected in J&K, cannot supersede Constitution of India, which gave the right to Loksabha & Rajyasabha to amend Constitution of India and further empowered to do so by Presidential Order. However, the confusion & ambiguity of the matter can continue with respect to the democratic rights of people of J&K.

What Barrister Nehru had done is still a Big Confusion for Supreme Court of India. On 3 April 2018, the Supreme Court of India gave a similar opinion declaring that Article 370 has acquired permanent status. It stated that, since the State Constituent Assembly has ceased to exist, the President of India would not be able to fulfill the mandatory provisions required for its abrogation. But, Masterminds & Legal Experts tried to solve the same through Governor, Presidential Order & amendment in Article 367. However, the matter can be heard by the  Supreme Court if challenged. Further, the question of the United Nations is still unanswered and hence, the entire step is controversial as far as international boundaries are concerned.

One thing is very clear that the Supreme Court will also get confused about the decision with respect to the Amendment under Article 367 which is related to the interpretation of a statute. Further, the question will remain unchanged whether Presidential Order C.O. No. 272 about the applicability of Indian Constitution to the Jammu & Kashmir and amendment of Article 367 with respect to the Jammu & Kashmir is constitutional or unconstitutional.

  • President of India cannot amend Article 370 without the concurrence of J&K Government & Constituent Assembly.
  • J & K Constituent Assembly is already dissolved.
  • Article 370 empowered J&K to make their own Constitution which was in existence till the Presidential Order dated 5th August 2019.
  • The state is under presidency rule which is not in any way democratic, however, is a Government acting through Governor.
  • Can Governor act on behalf of J&K assembly which is interpreted by amendment in Article 367?
  • Constitution of India is not applicable to J&K because of the provision of Article 370, then, how amendment in Article 367 can be applicable to J&K on the basis of Presidential Order is still a confusion!
  • The provision relating to the interpretation of statute i.e., Article 367 is applicable to the entire Constitution, because it is relating to the interpretation of clauses & drafting done under the Constitution of India. However, the question remains the same, whether it is applicable to Article 370 as well which has the hurdle of the concurrence of the J&K Constituent Assembly?
  • Whether the President of India & the Governor of the State are more powerful than constitutional provisions & democratic principles?
  • Can without an election in J&K, President can pass Order relating to J&K?
  • Whether President elected through election procedure from the voting by elected members of states as well as parliament, has the power to do so under the democratic rights since he is elected and not the King’s dynasty?
  • Confusion with respect to Article 3 of the Constitution of India, relating to the changing of boundaries of the state is also questionable.
  • In 1954, Article 35A was also introduced through a Presidential Order, which itself becomes unconstitutional if considered under democratic rights.

In view of the aforementioned points of controversies, it is still a mystery and unsolved puzzle of Article 3, 370, 35A & 367, since every factor is depending upon each other and co-related. One, can not move without the co-operation of another. Political vote bank influence, International Boundry disputes & legal disputes or interpretations relating to the Constitution of India are making the solution more rigid. Moreover, the division of states is also an important part relating to the restructure of Jammu & Kashmir State which barred the President to do so without recommendations from the State Assembly. Here, Parliament & Governor is acting like a State Government and State Assembly which is a point of debate about the constitutionality, jurisprudence & interpretation of the statute & established principles of Law. Hence, eyes on the Supreme Court, if challenged! Hope so… NDA led Government & their advisors had done proper study about the interpretations & constitutionality to face the litigations if any arise relating to the Presidential Order and/or Amendment of Article 367 of Indian Constitution.

-Adv. Paresh P. Acharekar

Advertisements

WIPO Logo E-BlueIntellectual property (IP) refers to creations of the mind, such as inventions; literary and artistic works; designs; and symbols, logos, names and images used in commerce & industry. Trademark, Copyrights, Patents, Industrial Designs & Geographical Indications are important forms of Intellectual Property Rights. The protection of Inventions, Artistic & Literary Works, Software Products, Industrial Designs, Logos & names used in commerce are important for the business entity. There is a separate branch of law operating for the protection of IP assets globally as well as at the state level. To take the benefits of inventions & franchise system, protection and registration of IP assets is need of global business. The technological development throughout the world requires the intensive protection of their IP Assets to save from duplications & infringement. As a huge investment in research & development of the products, the protection of IP assets is important to the advanced world for the exploitation of one’s innovations, brands & creations of the mind. The one theft can create a huge loss for the organization. The implementation of IP laws safeguards the business person from the unfair competitions. The governments had adopted various laws, procedures, rules & regulations, to safeguard the interests & rights of genuine & original creators. The administration of justice can be possible by strict laws & punishment measures to preserve the rights of artists, inventors & scientists who have implemented their hours to create unique products.

After, adoption of globalization & liberalization policies by India since 1991, India has adopted several policies and measures to promote the scope of protection of Intellectual Property Rights by online filings, advance technological database, application of global laws & procedures in Indian systems and IP law reforms. Currently, World Intellectual Property Organisation (WIPO) is the International forum established for the global protection of IP Assets for various business corporations & companies which are operating at the global level.

WIPO is the global forum for intellectual property services, policy, information, and cooperation. They are a self-funding agency of the United Nations, with 191 member states. Their mission is to lead the development of a balanced and effective international intellectual property (IP) system that enables innovation and creativity for the benefit of all. Their mandate, governing bodies and procedures are set out in the WIPO Convention, which established WIPO in 1967. India is a member of WIPO since 1975. India has signed various International Treaties and Agreements relating to the protection of Intellectual Property Rights. Below are the treaties which India has signed with respect to the global protection & enforcement of IP:-

Treaty Instrument In Force
Berne Convention Declaration of Continued Application: April 23, 1928 1-Apr-28
Budapest Treaty Accession: September 17, 2001 17-Dec-01
Madrid Protocol Accession: April 8, 2013 8-Jul-13
Marrakesh VIP Treaty Ratification: June 24, 2014 30-Sep-16
Nairobi Treaty Ratification: September 19, 1983 19-Oct-83
Paris Convention Accession: September 7, 1998 7-Dec-98
Patent Cooperation Treaty Accession: September 7, 1998 7-Dec-98
Phonograms Convention Ratification: November 1, 1974 12-Feb-75
Rome Convention
WIPO Convention Accession: January 31, 1975 1-May-75
WIPO Copyright Treaty Accession: September 25, 2018 25-Dec-18
WIPO Performances and Phonograms Treaty Accession: September 25, 2018 25-Dec-18

 

As India is signing party to the Patent Co-operation Treaty & Paris Convention, one can file an international application (PCT Application) for patent under the Patent co-operation treaty. The Patent Cooperation Treaty (PCT) is an international treaty with more than 145 Contracting States. It is administered by the World Intellectual Property Organisation (WIPO). India is part of the Madrid Protocol since 8th July 2013 and hence, Indian industrialists or businessmen can file their trademark directly from India to the other contracting countries to the Madrid Protocol. The Madrid system is the primary international system for facilitating the registration of trademarks in multiple jurisdictions around the world. The Madrid system for the international registration of trademarks was established in 1891. Indian Copyright Act, 1957 is only applicable to the territorial limits of India. However, India is signing party under the Berne Convention which enables the artists & authors of India to be protected in Berne Convention Countries. India is also a signing party to Universal Copyright Convention, Convention for the Protection of Producers of Phonograms against Unauthorised Duplication of their Phonograms, Multilateral Convention for the Avoidance of Double Taxation of Copyright Royalties and Trade-Related Aspects of Intellectual Property Rights (TRIPS) Agreement. Hence, Indian Copyright creators can be protected with the countries which have signed the respective conventions relating to copyrights where India is also a member. However, India is not a signing party to the Hague Agreement. Hague Agreement permits the creator to file Industrial Design application in several countries through a single Design application. According to the Paris Convention, an Indian Design application can be filed in other signatory countries of the Paris Convention within 6 months from the date of filing in India. Therefore, Industrial Design Applications cannot be filed from India to the other nations because of the hurdle of non-signing of Hague Agreement.  Geographical Indications of Goods are defined as that aspect of industrial property which refers to the geographical indication referring to a country or to a place situated therein as being the country or place of origin of that product. Under Articles 1 (2) and 10 of the Paris Convention for the Protection of Industrial Property, geographical indications are covered as an element of IPRs. They are also covered under Articles 22 to 24 of the Trade-related Aspects of Intellectual Property Rights (TRIPS) Agreement, which was part of the Agreements concluding the Uruguay Round of GATT negotiations. India, as a member of the World Trade Organization (WTO), enacted the Geographical Indications of Goods (Registration & Protection) Act, 1999 has come into force with effect from 15th September 2003.

WIPO headquartered at Geneva, Switzerland. They run workshops and seminars throughout the year – in Geneva and worldwide – to share knowledge about the use of intellectual property. WIPO has also established “WIPO Academy”. The Academy is the center of excellence for intellectual property (IP) education and training for WIPO member states, in particular developing countries, least-developed countries (LDCs) and countries in transition. The Academy works to help build human capacity in IP, which is essential to innovation. They run workshops and seminars throughout the year – in Geneva and worldwide – to share knowledge about the use of intellectual property.

-Adv. Paresh P. Acharekar

Importance of Brand Protection

  1. Because of prior search taken in the public database and trademark registry database, we can select proper unique name and thereby, we can protect our brand from further legal complications.
  2. Since brand get registered before the Indian Trademark Registry under Trade Marks Act, 1999, the registered proprietor of such brand can take Civil or Criminal legal action against the third parties who infringe his brand.
  3. If one doesn’t register his brand before trademark registry, he can have only one remedy under common law i.e. “passing off” (Passing off means tort of misrepresentation or infringement) which can be available if and only if brand owner has proper evidence & proofs in his hand.
  4. Brand registration aids in quality maintenance of goods & services.
  5. It helps to increase trust & confidence of customers.
  6. It aids in competition with big companies in the market.
  7. It helps to sustain in global competition.
  8. It facilitate while contracting online retail companies, If one want to sell his products & services over online marketing or retail companies.
  9. It eases to control duplicate products& services in the market.
  10. Registered brand assists in the valuation of goodwill.
  11. One can assign the registered brand to other companies by executing & filing assignment deed against monetary compensation and thereby can earn revenue out of it.
  12. Brand registration helps in the process of franchising system.
  13. Brand theft and creation of hurdles in the process of registration of trademark can be possible if the brand is registered or applied before registry.
  14. One can oppose before trademark registry if he feels that the mark accepted & published in the official journal by the Trademark registry is deceptively similar to his trademark.
  15. It aids as evidence to avail the benefits of government schemes.
  16. It helps to stop the production of duplicate goods & services through court commissioner by seizing such products & services.
  17. It helps to generate reputation of the company.
  18. In case of legal disputes, registered brands get more legal benefits than unregistered brands.
  19. It aids to increase turnover of the goods & services in the market.
  20. Registered brands get more monitory value in the market.
  21. Brands get legally registered and owner get registration certificate which can be useful as evidence.

(Adv. Paresh P. Acharekar)

+91 8898787995 | +91 8767537424

Legal maxim

Posted: November 21, 2017 in Legal Information

Legal Maxims are established principal of law. These are written in Latin terms. It is specifically pointed out the jurisprudence. Most of Latin maxims are founded in modern area of European countries while interpreting law before court.

Ab initio – From the beginning.

Actio personalis moritur cum persona – A personal action dies with that person.

Actiones legis – By law suits.

Actori incumbit onus probandi (onus Probandi) – The burden of proof lies on the plaintiff.

Actus nemini facit injuriam – The act of the law does no one wrong.

Actus non facit reum nisi mens sit rea (mens rea) – The act does not make one guilty unless there is criminal intent.

Actus reus – A guilty deed or act.

Ad hoc – For this purpose.

Aequitas legem sequitur – Equity follows the law.

Alibi – At another place, elsewhere.

Audi alteram partem – Hear the other side.

Bona fide – Sincere, in good faith

Caveat emptor – Let the purchaser beware.

Cursus curiae est lex curiae – The practice of the court is the law of the court.

De facto – In fact.

De jure – Rightful, by right.

De novo – Starting afresh.

Dormiunt leges aliquando, nunquam moriuntur – The laws sometimes sleep, but never die.

Ei incumbit probatio qui dicit, non qui negat – The burden of the proof lies upon him who affirms, not he who denies.

Ex nudo pacto actio non oritur – No action arises on a contract without a consideration.

Ex parte – Proceeding brought by one person in the absence of another.

In criminalibus probationes debent esse luce clariores – In criminal cases the proofs ought to be cleared than the light.

In novo casu novum remedium apponendum est – In a new case a new remedy is to be applied.

In personam – Against the person.

Injuria non excusat injuriam – A wrong does not excuse a wrong.

Inter alia – Amongst other things.

Interim –  Temporary or Provisional.

Ira furor brevis est – Anger is insanity.

Judex non potest esse testis in propira causa – A judge cannot be witness in his own cause.

Jus – A right that is recognised under law.

Jus ad rem; jus in re – A right to a thing; a right in a thing.

Jus naturale – Natural justice.

Justitia nemini neganda est – Justice is to be denied to no one.

Leges posteriores priores contrarias abrogant – Subsequent laws repeal prior conflicting laws.

Legibus sumptis desinentibus legibus naturae utendum est – When laws imposed by the State fail, one must use the laws of nature.

Lex non a rege est violanda – The law should not be violated even by the King.

Mala fide – With bad faith.

Mandamus – We command.

Mens rea – Guilty mind.

Nemo debet esse judex in propria causa – No one can be judge in one’s own case.

Nemo potest esse tenens et dominus – No one can be a tenant and a landlord at the same time.

Nemo punitur pro alieno delicto – No one is punished for the crime of another.

Nexus – Connection

Nullus commodum capere potest ex sua injuria propria – No one can derive an advantage from One’s own wrong.

Par delictum – Equal fault.

Peccata contra naturam sunt gravissima – Wrongs against nature are the most serious.

Post mortem – After death.

Prima facie – On the first view.

Publici juris – Right of public.

Ubi jus ibi remedium est – Where there is a right there is a remedy.

-Adv. Paresh P. Acharekar (B.Com, LLB)

Airoli, Mobile-+91 8898787995

8eeQwYanकेंद्र सरकारने घर खरेदी करणाऱ्यांच्या सुरक्षेसाठी तसेच स्थावर मालमत्तेत गुंतवणुकीचे विनिमय करण्यासाठी व त्यात गृहनिर्माण प्रकल्पांत वाढ करण्यासाठी स्थावर संपदा (विनिमय व विकास) अधिनियम, २०१६, दिनांक १ मे २०१७ रोजी लागू केला आहे. त्यानुसार, सदर कायद्याच्या कलम ८४ नुसार राज्य सरकारला सहा महिन्यात नियम करणे बंधनकारक होते. महाराष्ट्र सरकाने महाराष्ट्र स्थावर संपदा (विनिमय व विकास) (स्थावर संपदा अभिकर्त्यांची नोंदणी, व्याजदर आणि संकेत स्थळावर त्याचे प्रकटन) नियम, २०१७; महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण, अधिकारी व कर्मचारी (नियुक्ती व सेवाशर्ती) नियम, २०१७; महाराष्ट्र स्थावर संपदा (विनिमय व विकास) (व्याज, शास्ती, नुकसान भरपाई व देय दंड वसुली, तक्रारी व अपील इत्यादी नमुने) नियम, २०१७; महाराष्ट्र स्थावर संपदा अपील न्यायाधिकरण, अधिकारी व कर्मचारी (नियुक्ती व सेवाशर्ती) नियम, २०१७ व महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण (लेखांच्या वार्षिक विवरण व वार्षिक अहवाल नमुने) नियम, २०१७ पारीत केले आहेत व त्यानुसार “स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण” स्थापित करण्यात आले आहेत. महाराष्ट्र सरकारने https://maharera.mahaonline.gov.in/ या संकेत स्थळाची देखील उभारणी केली आहे. सध्या नियामक प्राधिकरणाचे कार्यालय वांद्रे येथील झोपडपट्टी पुनर्विकास प्राधिकरण येथे स्थापन करण्यात आले आहे.

सदर नियामक प्राधिकरणाची रचना खालील प्रमाणे :-

      organogram_RERA1 (1)

स्थावर संपदा (विनिमय व विकास) अधिनियम, २०१६ पारीत करण्यामागची महत्वाची उद्दिष्ट्ये :-

१. सदनिका धारक व वाटप धारकांच्या हिताचे रक्षण व त्यांच्या जबाबदारीची खात्री

२. पारदर्शी कारभार, न्यायशील व निष्पक्ष व्यवहाराची खात्री देणे

३. फसवणूकीवर व लबाडी वर नियंत्रण ठेवणे

४. व्यावसायिक परिचय करून देणे आणि अखिल भारतीय मानकीकरण करणे

५. प्रवर्तक व वाटप धारकांमध्ये माहितीची समरूपता असणे व दोघांवरही जबाबदारी टाकणे

६. कराराच्या अमलबजावणीसाठी विनिमय यंत्रणा उभारणे

७. विवाद जलदगतीने निवारण करणेसाठी यंत्रणा स्थापन करणे

८. गुंतवणूकदारामध्ये विश्वास निर्माण करणे

९. देशांतर्गत स्थावर मालमत्ता विकासास प्राधान्य देणे

स्थावर संपदा (विनिमय व विकास) अधिनियम, २०१६ कायदा व त्यांतर्गत महाराष्ट्र सरकारने पारीत केलेल्या नियमातील महत्वाच्या तरतुदी:-

१. प्रवर्तकामध्ये बांधकाम व्यावसायिक, विकास प्राधिकरण व गृहनिर्माण संस्था जे स्थावर मालमत्तेचा विकास व सदनिकांची विक्री करीत आहेत त्या सर्वांचा समावेश सदर कायदा व त्यातील नियमान्वये करण्यात आला आहे.

२. प्रत्येक स्थावर संपदा प्रकल्प ज्याची जमीन ५०० चौ मीटर पेक्षा जास्त आहे व सदनिकांची संख्या ८ पेक्षा जास्त आहे त्यांनी नोंदणी करणे आवश्यक आहे.

३. प्रकल्प व स्थावर मालमत्ता एजंट ह्याना ठराविक फी आकारून नोंदणीची प्रक्रिया ओनलाईन करण्यासाठी https://maharera.mahaonline.gov.in/ ह्या संकेतस्थळावर सुविधा आहे

४. जाहिरात करणेसाठी वापरण्यात आलेल्या कोणत्याही माध्यमाचा सदर कायद्यात अंतर्भाव आहे. ज्यात ई-मेल व एस एम एस देखील अंतर्भूत आहेत.

५. कलम २ (ड) नुसार भूखंड व सदनिकांचे विक्री व हस्तांतरण केले असल्यास त्याचा सदर कायद्या अंतर्गत समावेश आहे परंतु भाडेपट्टा व भाडे तत्वावर दिलेल्या भूखंडाचा व सदनिकांचा त्यात समावेश नाही.

६. भोगवटा प्रमाणपत्र मिळविलेल्या बांधकामासाठी प्रवर्तकास अभिहास्तातरण संघटनेच्या/संस्थेच्या नावे करणे बंधनकारक आहे.

७. खुले पार्किंगक्षेत्राची विक्री वा वाटप करण्यास अनुमती नाही परंतु अच्छादित पार्किंगक्षेत्र व गेरेज विक्री करण्यासंबंधीची तरतूद महाराष्ट्र स्थावर संपदा (विनिमय व विकास) (स्थावर संपदा अभिकर्त्यांची नोंदणी, व्याजदर आणि संकेत स्थळावर त्याचे प्रकटन) नियम, २०१७ ह्यामध्ये करण्यात आली आहे व त्याच्या व्याख्या दिलेल्या आहेत.

८. विनिमयातील कलम १८ नुसार जर विविध परिस्थितीत प्रकल्प पूर्ण करण्यास विलंब झाला तर त्यासंबंधी वाटपधारकास नुकसानभरपाई देण्यासंबंधी अंतर्भाव आहे.

९.  महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण व महाराष्ट्र स्थावर संपदा अपील न्यायाधिकरण स्थापन करण्याच्या तरदुती आहेत ज्यांना विविध प्रकरणांमध्ये निकाल देण्याचा अधिकार आहे. महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाचे कार्यालय वांद्रे येथील झोपडपट्टी पुनर्विकास प्राधिकरण येथे स्थापन करण्यात आले आहे.

१०. महारेराच्या https://maharera.mahaonline.gov.in/ ह्या संकेतस्थळावर शुल्का संबंधी सविस्तर माहिती देण्यात आली आहे.

११. प्रकल्पाचे नोंदणीकरण करण्यास स्थावर संपदांच्या रेखांकनास मंजुरी घेणे गरजेचे आहे. बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र निलांबित असल्यास सदनिकेची मंजुरी मिळविल्याखेरीज प्रवर्तक व खरेदीदार ह्यांचेमध्ये करार करता येणार नाही.

१२. कायद्याच्या तरतुदी ज्या प्रकल्पाना अनिवार्य आहेत त्यानी प्रकल्पाची नोंदणी न केल्यास ते दंडास व शिक्षेस पात्र आहेत, संपदा प्रकल्पाच्या अंदाजित खर्चाच्या जवळजवळ १०% इतक्या दंडाची तरतूद आहे व वारंवार उल्लंघन केल्यास तीन वर्षापर्यंत चा कारावास किंवा अंदाजित खर्चाच्या जवळजवळ १०% इतक्या दंड किंवा दोन्ही शिक्षांची तरतूद कायदा व नियमान्वये करण्यात आली आहे.

१३. विक्रीबाबतच्या जाहिराती मध्ये प्रकल्पाचा नोंदणी क्रमांक असणे गरजेचे आहे.

१४. विनिमयातील तरतुदीनुसार प्रवर्तकाने महारेरा कडे नोंदणी करताना सदर प्रकल्प किती कालावधीत व टप्प्यांमध्ये पूर्ण होणार ह्याबाबतचे वचन शपथपत्राद्वारे घोषित करणे आवश्यक आहे.

१५. काही कारणास्तव प्रकल्पाची नोंदणी रद्द झाल्यास अशा प्रवर्तकांविरुद्ध महारेरा कारवाई करू शकते.

१६. प्रकल्प कोणत्याही कारणाने विहित कालावधीत पूर्ण न झाल्यास सदनिकाधारकांसाठी व्याजाची तरतूद करण्यात आली आहे व त्यासंबंधी कोणतीही तक्रार असल्यास ती महारेरा कडे तक्रारदार विहित नमुन्यात दाखल करू शकतो.

१७. प्रवर्तकाने कोणत्याही तरतूदींचे उल्लंघन केल्यास तक्रारदाराने विहित नमुन्यात तक्रार दाखल करताना त्यात प्रकल्पाचा नोंदणी क्रमांक, अर्जदार व विरोधी पक्षाचा तपशील, प्रकरणाची वस्तुस्थिती, मागितलेली मदत व जोडलेल्या कागदपत्रांचे परिशीष्ट ह्या बाबी जोडलेल्या व स्पष्ट केलेल्या असाव्यात.

१८. कार्यवाहीची पद्धत व सुनावणी संबंधी नियमांची तरतूद आहे. प्राधिकरणाने ६० दिवसांत तक्रार निवारण केले पाहिजे व त्यात विलंब झाल्यास त्याची करणे निकालात नमूद असावीत.

१९. प्राधिकरणाने दिलेल्या निर्णया विरुद्ध अपील ६० दिवसाचे आत न्यायाधीकरणासमोर दाखल करता येऊ शकते.

वरील महत्वाच्या तरतुदी व्यतिरीक्त इतर अनेक तरतुदी महाराष्ट्र स्थावर संपदा (विनिमय व विकास) (स्थावर संपदा अभिकर्त्यांची नोंदणी, व्याजदर आणि संकेत स्थळावर त्याचे प्रकटन) नियम, २०१७ ह्यामध्ये स्पष्ट करण्यात आलेल्या आहेत. सदर नियमांचा मसुदा https://maharera.mahaonline.gov.in/ ह्या संकेतस्थळावर प्राप्त होईल.

ह्यापूर्वी भारतीय नागरिकांसाठी घर खरेदी करण्यासंबंधी कोणताही विशेष कायदा नव्हता. त्यांना त्यांच्या हक्कांच्या रक्षणासाठी व फसवणूक झाल्याबद्दल दिवाणी न्यायालय, ग्राहक मंच, सहकारी न्यायालय (जिथे सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकृत असतील तेथे) वा फौजदारी न्यायालयामार्फत न्यायनिवाडा करावा लागत असे. आपल्या महाराष्ट्रात “महाराष्ट्र मालकी हक्कांच्या सदनिकांबाबत (त्या बांधण्यास प्रोत्साहन देणे, त्यांची विक्री, व्यवस्थापन व हस्तांतरण यांचे नियमन करण्याबाबत) (सुधारणा) नियम, २०१०” हा कायदा अस्तित्वात होता परंतु त्यातील तरतुदी अपुऱ्या होत्या. तसेच रिअल इस्टेट दलाल व बांधकाम व्यावसायिक यांच्यावर नियंत्रण ठेवण्यासाठी कोणताच विशेष कायदा नव्हता व त्यासंबधी कोणतीही दंडात्मक तरतूद नव्हती. त्याचप्रमाणे प्रकल्प व बांधकाम व्यावसायिक ह्यांच्याबद्दल भारत सरकार कडे कोणतीही नोंदणीकृत माहिती नसे. भारत सरकारने ह्याच त्रुटीवर विचार करून विशेष कायदा आणण्याचे ठरविले व त्यानुसार स्थावर संपदा (विनिमय व विकास) अधिनियम, २०१६ पारित करण्यात आला. सदर कायद्याची व राज्य सरकार विहित नियमांची अंमलबजावणी झाल्या कारणाने ग्राहकांना न्याय मिळणे सोपे झाले आहे. तसेच शिक्षेच्या व दंडाच्या तरतुदीमुळे स्थावर मालमत्ता विकासातील गैर प्रवृत्तीना आळा बसेल. प्रकल्पांच्या व दलालांच्या नोंदणी करण्याबाबतच्या तरतुदीमुळे सरकारकडे त्याची योग्य माहिती राहील जेणेकरून ग्राहकांची फसवणूक करणाऱ्याविरुद्ध कडक कारवाई करण्यात येईल. महारेरा प्राधिकरणा द्वारे वेळोवेळी सूचित करण्यात येणाऱ्या सूचनांमुळे व तक्रारीमध्ये दिल्या गेलेल्या निकालांमुळे सदर कायद्याची व नियमांची योग्य प्रकारे अंमलबजावणी होईल.

  • (वकील प. प्र. आचरेकर) +९१ ८८९८७८७९९५

प्रत्येक व्यक्तीला समाजात एक प्रकारचा मान, सन्मान व प्रतिष्ठा असते. त्या व्यक्तीस त्याच्या व्यवसाय व धंद्याच्या ठिकाणी एक विशिष्ठ स्थान प्राप्त असते. अशावेळी, त्या व्यक्तीच्या प्रतिष्ठेला व सन्मानाला त्रयस्त व्यक्तीकडून कोणतीही हानी वा इजा पोहोचल्यास त्या व्यक्तीस प्रचंड नुकसान होऊ शकते. अशा व्यक्तीबद्दल त्रयस्त व्यक्तीने कोणत्याही स्वरूपाचे खोटे, अपमानकारक व बेजबाबदार वक्तव्य केल्यास अशी त्रयस्त व्यक्ती त्या व्यक्तीला पोहचलेल्या धंदा व व्यवसायातील नुकसानाबद्दल व समाजाकडून झालेल्या बदनामीकारक वागणुकीबद्दल कायदेशीर दृष्ट्या जबाबदार असते.

अब्रुनुकसानी केवळ  एखाद्या व्यक्तीने दुसऱ्या व्यक्तीबद्दल बदनामीकारक उद्गार काढले व ते केवळ त्या दोन व्यक्तींपुरताच मर्यादित आहेत तर होत नाही. अशी बदनामी ही त्या दोन व्यक्तींशिवाय इतर लोकांना कळलेली वा सामाजिक स्वरूपाची असणे जरुरीचे असते. अब्रुनुकसानी ही लेखी वा तोंडी ही असू शकते. एखाद्या भाषणादरम्यान केलेली टीका वा बदनामीकारक वाक्य हे अब्रुनुकसानी म्हणून गृहीत धरले जाऊ शकते. एखाद्या व्यक्तीची बदनामी करताना समजा त्या व्यक्तीचे प्रत्यक्ष नाव घेतले नसेल परंतु समाजाने वा लोकांनी त्याचा अर्थ त्या व्यक्तीशी निगडीत मानला तर अशावेळी बदनामी झालेल्या व्यक्तीस नुकसान भरपाई मिळू शकते. आरोप व मजकूर खरे असतील वा विवेक पूर्ण असतील तर अशा वेळी त्यास अब्रुनुकसानी म्हणता येत नाही. बदनामी करताना अशा व्यक्तीचा हेतू चांगला होता की वाईट हे पाहिले जात नाही कारण बदनामी ही बदनामी असते. चित्रित, ध्वनीमुद्रित, छापील पत्रके, वर्तमानपत्र वा पुस्तकातील मजकूर वगैरे लिखित स्वरूपातील टीका समजली जाते तर भाषण, पत्रकार परिषद, नाटकातील उद्गार, सिनेमातील उद्गार, आकाशवाणी केंद्रावरील उद्गार इ. तोंडी टीका म्हणून गृहीत धरली जाते.

अब्रुनुकसानी खालील स्वरूपाची असू शकते

  1. राजकीय वा सामाजिक भाषणात केलेली व्यक्तिगत खोटी टीका.
  2. खोटा फौजदारी खटला दाखल करणे.
  3. वर्तमानपत्रात खोटा बदनामीकारक मजकूर प्रसिद्ध करणे.
  4. स्त्रीच्या चारित्र्याबद्दल जाहीर टीका करणे व तिच्या चारीत्र्यास धोका पोहोचवणे.
  5. पत्रकार परिषद घेऊन खोटी व अपमानकारक टीका करणे.
  6. एखाद्याच्या व्यवसाय व धंद्या बाबत खोटी बातमी पसरविणे.
  7. एखाद्याच्या वैयक्तिक आयुष्याबाबत किंवा त्याच्या शिक्षण वा गुणवत्तेबद्दल खोटी बातमी प्रसिद्ध करणे.
  8. एखाद्याला गंभीर रोग व व्याधी झाल्याबद्दल खोटी प्रसिद्धी करणे.
  9. जाती वा धर्म वाचक निंदा व अपशब्द.

भारतीय संविधानात जरी कलम १९ नुसार अभिव्यक्ती व भाषण स्वातंत्र्य असले तरी असे स्वातंत्र्य मर्यादित स्वरूपाचे आहे कारण शासनास संविधानानुसार अशा स्वातंत्र्यावर नियंत्रण ठेवण्यासाठी कायदे करण्याचा पूर्ण अधिकार आहे. तसेच संविधानाच्या कलम २१ नुसार प्रत्येक व्यक्तीला जीविताचा व प्रतिष्ठेचा अधिकार आहे त्यामुळे अशा व्यक्तीची प्रतिष्ठा, मान व सन्मान हा त्याचा मुलभूत अधिकार आहे. अब्रुनुकसानी झाल्यास त्याविरुद्ध दिवाणी व फौजदारी दोन्ही स्वरूपाची कारवाई करता येते. अपकृतीच्या कायद्या अंतर्गत दिवाणी कारवाई करता येते व भारतीय दंड विधानाच्या कलम ४९९ व ५०० नुसार फौजदारी तक्रार दाखल करता येऊ शकते. अब्रुनुकसानी केल्यास भारतीय दंड विधानानुसार दोन वर्षापर्यंत करावास किंवा दंड किंवा दोन्ही अशी शिक्षा आहे. दिवाणी अब्रुनुकसानीसाठी वादी दिवाणी न्यायालयात वा उच्च न्यायालयात दावा दाखल करू शकतो. फौजदारी अब्रुनुकसानीसाठी नजीकच्या पोलीस स्टेशनमध्ये तक्रार दाखल करू शकतात. वादी व तक्रारदारावर प्रथम जबाबदारी असते की त्यांनी न्यायालयात बदनामी झाली आहे हे सिद्ध करावे. सदर गुन्हा हा जामीनपात्र व अदखलपात्र आहे.

भारतीय महिला सुद्धा त्यांना झालेल्या अब्रुनुकसानी बद्दल दिवाणी दावा वा फौजदारी तक्रार करू शकतात. महिला अशा दावा वा तक्रारी त्यांच्या विरुद्ध तोंडी वा लेखी स्वरूपाची खालील प्रमाणे खोटी टीका झाल्यास करू शकतात.

  1. एखाद्या स्त्रीच्या चारित्र्यावर संशय घेतल्यास व तिचे चरित्र मलीन केल्यास.
  2. नोकरी व व्यवसायाच्या ठिकाणी स्त्रीविरुद्ध अपमानास्पद शब्द काढल्यास व तिला बदनाम केल्यास.
  3. एखाद्या स्त्रीबद्दल नाटक, सिनेमे वा इतर कलाकृती काढून तिला बदनाम केल्यास.
  4. स्त्रीची बदनामी करण्यासाठी समाजात धिंड काढल्यास.
  5. स्त्री विरुद्ध खोटे नाटे आरोप करून फौजदारी तक्रार केल्यास.
  6. स्त्रीचा भररस्त्यात विनयभंग करून वा तिचे नाव एखाद्या पुरुषाशी जोडून त्याचा खोटा प्रचार केल्यास.
  7. स्त्रीचे अपमानास्पद चित्र, शिल्प वा कलाकृती करून तिला बदनाम केल्यास.
  8. स्त्रीची व्होट्स एप, फेसबुक, ट्विटर वा इतर सोशल नेट्वर्किंग साईट वर बदनामी केल्यास.
  9. स्त्रीची जातीवाचक निंदा व टीका करणे.
  10. एखाद्या स्त्रीची फसवणूक करून तिची बदनामी करणे.
  • प. प्र. आचरेकर +९१ ८८९८७८७९९५

उद्योगांची मुख्यत: तीन क्षेत्रे आहेत, एक म्हणजे कच्चा माल उत्पादन, दुसरे म्हणजे वस्तू उत्पादन व तिसरे म्हणजे सेवा क्षेत्र. कच्चा माल व वस्तू उत्पादनाच्या तुलनेत सेवा क्षेत्रात मनुष्यबळ विपुल हवे असते त्यामुळे रोजगार व अर्थशास्त्राच्या दृष्टीकोनातून सेवा क्षेत्राचे महत्व फार आहे.

“जीडीपी” च्या बाबतीत भारताचा जगामध्ये सेवा क्षेत्रात ११ वा क्रमांक लागतो व भारतात सेवाक्षेत्रातील “जीडीपी” चा हिस्सा जवळजवळ ११८५ अब्ज डॉलर एवढा आहे. त्यामुळे, आपल्या भारतीय अर्थशास्त्रात सेवा क्षेत्र महत्वाची भूमिका बजावते.  माहिती तंत्रज्ञान उद्योग हा सेवा क्षेत्रातील महत्वाचा उद्योग आहे. सेवा क्षेत्रातील उलाढालींवर भारत देशात सेवा कर आकाराला जातो. सध्या नव्या येऊ घातलेल्या जी एस टी कायद्यात देखील सेवा क्षेत्रातील उद्योगांवरील कराबाबत तरतूद केली आहे. सेवा क्षेत्रात मोडणारे उद्योग खालीलप्रमाणे:-

  1. माहिती तंत्रज्ञान क्षेत्र
  2. विपणन क्षेत्र
  3. जाहिरात क्षेत्र
  4. रिअल इस्टेट क्षेत्र
  5. विमा क्षेत्र
  6. बँकिंग व वित्तीय क्षेत्र
  7. वैद्यकीय क्षेत्र
  8. हॉटेल व केटरिंग व्यवसाय
  9. शिक्षण, मनोरंजन व क्रीडा क्षेत्र
  10. ट्रान्सपोर्ट व पेकेजिंग सेवा
  11. वैज्ञानिक संशोधन क्षेत्र
  12. कृषी सेवा
  13. दूरसंचार व्यवसाय
  14. विधी सेवा
  15. सुरक्षा सेवा
  16. पर्यटन व्यवसाय
  17. ब्युटी केअर व सलून सेवा
  18. डिझायनिंग उद्योग
  19. आयात निर्यात उद्योग
  20. सल्लागार उद्योग
  21. प्लेसमेंट उद्योग
  22. दुरुस्ती व देखभाल उद्योग
  23. बिपिओ, केपिओ व एलपीओ उद्योग
  24. कॉल सेंटर उद्योग
  25. विमान सेवा
  26. सामाजिक संस्था
  27. पत्रकारिता उद्योग

सेवा क्षेत्रातील उद्योग सुरु करावयाचा असल्यास त्या क्षेत्रातील विशिष्ठ ज्ञान असणे आवश्यक असते. काही उद्योगांबाबत सरकारकडून परवाने परवानग्या घ्याव्या लागतात उदा. विधी, वैद्यक सेवा, आयात निर्यात, अन्नसेवा इ. तर काही उद्योगांबाबत अशा सरकारी परवाने व परवानग्यांची आवश्यकता नसते. कंपनी, एलएलपी, भागीदारी संस्था, सहकारी संस्था किंवा सिंगल फर्म स्थापन करून व करांचे नोंदणीकरण करून सेवा उद्योग सुरु करता येतो. फ्लिपकार्ट, एमेझोन, ईबे, मिन्त्रा, शॉपक्लूज इ. झपाट्याने भरभराटीस आलेल्या ओनलाईन विपणन कंपन्या ह्या सेवा क्षेत्रातील आहेत. सध्या रिलायन्स च्या मुकेश अंबानी यांनी दणक्यात सुरु केलेली “जिओ” देखील सेवा क्षेत्रातील कंपनी आहे. सध्या बाजारात असलेल्या उबर, ओला ह्या कंपन्या देखील सेवा क्षेत्राचाच भाग आहे. ग्राहक पुरवठा करणाऱ्या जस्ट डायल व सुलेखा ह्यांसारख्या कंपन्याचे सेवा क्षेत्रातील महत्व फार आहे. रोजगारीचा विचार करता सेवा क्षेत्र महत्वाची भूमिका बजावते. तसेच सेवा क्षेत्रातील उलाढाल ही फार मोठी असते. फेसबुक, ट्वीटर व व्होट्स एप ह्या सेवा क्षेत्रातील सोशल नेट्वर्किंग साइट्स व मोबाईल एप मुळे जग जवळ आले आहे तसेच ह्या नेट्वर्किंग वेब पोर्टल चा वापर करून उद्योग व व्यवसाय वृद्धिंगत करण्यास व आपले विचार जगासमोर मांडण्यास सोपे जात आहे. भारतात ह्या काही वर्षांमध्ये सेवा क्षेत्र फार भरभराटीस आले. मोबाईल दूरसंचार, डीटीएच, बँकिंग व विमा, ऑनलाईन विपणन व मनोरंजन क्षेत्रात फार भरभराट झाली आहे. सेवा क्षेत्रात प्रदुषणासारखी समस्या नसल्याने इको फ्रेंडली दृष्टीकोनातून सेवा क्षेत्रातील व्यवसाय फार महत्वाची भूमिका बजावतात. त्यामुळे सेवा क्षेत्रातील ग्राहकांची संख्या विपुल असल्याने व भारतातील लोकसंख्येचा विचार करता सेवा क्षेत्रात गुंतवणूक करणे फायद्याचे ठरेल.

 

  • प. प्र. आचरेकर   +91 8898787995

Trademark Rules, 2017

THE REAL ESTATE (REGULATION AND DEVELOPMENT) ACT, 2016

Maharashtra Real Estate (Regulation and Development) (General) Rules 2016

THE BENAMI TRANSACTIONS (PROHIBITION) AMENDMENT ACT, 2016

MODEL GST LAW (Goods & Services Tax)

FINANCE BILL, 2017

साधारणत: रिअल इस्टेट मध्ये गुंतवणूक करताना आपण जमीन, प्लॉट, बंगला, फ्लँट, गाळे इ. मध्ये गुंतवणूक करतो. ज्या जागेमध्ये आपण गुंतवणूक करू इच्छितो आहोत, अशा जागेचे टायटल क्लिअर असणे फार गरजेचे असते. अन्यथा, बेकायदेशीर बांधकामाची नोटीस व न्यायालयीन दाव्यांना सामोरे जावे लागुन आपणास आर्थिक व मानसिक त्रास सहन करावा लागतो. म्हणूनच रिअल इस्टेट गुंतवणूक कायदे, कागदपत्रे, प्रक्रिया व व्यवहारांची साधारण माहिती असणे गरजेचे आहे.

टायटल क्लीअर असण्याबाबत चाचपणी करण्यासाठी काही विशिष्ठ कागदपत्रे व्यवस्थित तपासावी लागतात. अशा वेळेला आपण वकिलांकडून जमिनीचे टायटल क्लीअर असण्याबाबत प्रमाणपत्र घेतो किंवा जागे जवळच्या दुय्यम निबंधक कार्यालयामध्ये शोध अर्ज करतो. बहुतेक वेळा, महसूल व्यवस्था फार किचकट असल्याने त्यात न पडता आपण पूर्णत: विश्वासावर व्यवहार करून मोकळे होतो. घाई करून रिअल इस्टेट मध्ये गुंतवणूक करणे धोक्याचे ठरू शकते. त्यामुळे त्याचे साधारण ज्ञान असणे सामान्य माणसाच्या दृष्टीकोनातून फार महत्वाचे आहे. अशावेळी काही ठराविक कागदपत्रे तपासावी लागतात ज्यात करार मदार, वारसा हक्क विषयक कागदपत्रे, महसूल विषयक कागदपत्रे, स्थानिक स्वराज्य संस्थांशी निगडीत कागदपत्रे, नियोजन प्राधिकरणशी निगडीत कागदपत्रे व गृह निर्माण सहकारी संस्थांशी निगडीत कागदपत्रे ह्यांचा समावेश होतो.

१. करार मदार – प्रथमत: कोणतीही मालमत्ता विकत घेताना आपण ह्यापूर्वी झालेल्या करारा विषयी माहिती घेतो. त्यामुळे मुळात ह्यापूर्वी झालेला करार पूर्णपणे वाचून घेतलेला कधीही उत्तम कारण त्यातील काही अटी व शर्ती आपणास पुढे त्रास देणाऱ्या ठरू शकतात. शक्यतो, ह्यापूर्वी केलेले करार हे नोंदणीकृत असावेत व त्यावर योग्य मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क भरलेले असावे व तसे भरलेले नसल्यास अशा विक्री करणाऱ्या व्यक्तीस ते भरण्यास भाग पाडावे वा स्वत: भरून कायदेशीर करून घ्यावे कारण असा केलेला करार कायदेशीर दृष्ट्या अडचणीत आणणारा ठरू शकतो. इंडेक्स २ हे कागदपत्र कराराच्या नोंदणीकरणाशी निगडीत आहे, त्यामुळे त्यात असलेल्या व्यक्तींची योग्य प्रकारे माहिती घ्यावी. त्याचप्रमाणे, करार मदार पडताळताना कधी कधी त्यात फक्त खरेदीखत असते किंवा कधी कधी साठे करार व खरेदी खत अशी दोन वेगवेगळी कागदपत्रे असू शकतात. साठे करार म्हणजे खरेदी खत करण्यापूर्वी केलेले कागदपत्र होय. ज्यात टप्प्या टप्प्याने पैसे पूर्ण करण्याचे अभिवचन खरेदीदराने विक्रेत्यास दिलेले असते. परंतु असे पैसे पूर्ण न दिल्यास त्या साठे करारास कायदेशीर अडचणींना सामोरे जावे लागू शकते. त्यामुळे, पूर्णत: रक्कम दिल्यानंतर करण्यात येणारे अंतिम खरेदी खत महत्वाची भूमिका बजावते. म्हणूनच, साठेकराराच्या धर्तीवर जर जागा खरेदी करीत असाल तर रक्कम पूर्ण झाल्याच्या पुराव्यांची माहिती घ्यावी व त्यांनतरच मालमत्ता खरेदी करावी. आपणही जागा खरेदी करताना त्या संबंधी रीतसर करारपत्र बनवून ते नजीकच्या दुय्यम निबंधक कार्यालयातून नोंदवून घ्यावे. मुद्रांक शुल्क विषयक खात्री नसलयास मुद्रांक शुल्क मुल्यांकन करून घ्यावे व करार नोंदणीकृत करावा.

२. वारसा हक्क विषयक कागदपत्रे – बहुतेक प्रसंगी असे पाहण्यात आले आहे की, आपण रिअल इस्टेट गुंतवणूक करताना फक्त करार मदार पाहतो व त्यावरून ठरवितो की सदरची गुंतवणूक करून टाकावी. परंतु असे करार मदार पाहून गुंतवणूक करणे म्हणजे कायदेविषयक अज्ञान होय. कारण, जमीन वडिलोपार्जित असल्यास वारसा हक्कास विशेष महत्व प्राप्त होते आणि म्हणूनच मृत्युपत्र, प्रोबेट, न्यायालयातून व तहसीलदार कार्यालयांतून घेतलेले वारसा हक्क प्रमाणपत्र, प्रतिज्ञापत्र, वर्तमान पत्रांतील जाहीर नोटीसा वगैरे योग्य प्रकारे पारखूनच जागा खरेदी करावी. शक्यतो, वारसामध्ये भांडणे असल्यास अशा जागेच्या बाबतीत जवळच्या न्यायालयांत व महसूल अधिकाऱ्यांकडे कोणती प्रकरणे न्यायप्रविष्ठ नाहीत ना ह्याची खात्री करूनच पुढील निर्णय घ्यावा.

३. महसूल विषयक कागदपत्रे – महसूल कार्य व्यवस्थेत तलाठी, मंडळ अधिकारी, तहसीलदार, प्रांत अधिकारी (उप विभागीय अधिकारी), उपजिल्हाधिकारी, जिल्हाधिकारी, महसूल आयुक्त, भूमापन अधिकारी, भूमी अभीलेख  अधीक्षक, तालुका निरीक्षक, जिल्हा निरीक्षक, मुद्रांक जिल्हाधिकारी, शेत जमीन न्यायाधीकरण, महसूल न्यायाधिकरण इ. चा समावेश होतो. महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, १९६६ आणि मुंबई कुळ कायदा व शेतजमीन अधिनियम, १९४८  हे कायदे जमीन महसूल प्रक्रिये विषयी महत्वाची भूमिका बजावतात. ७/१२ उतारा, फेरफार, ८ अ उतारा, मंजूर नियोजित नकाशे, महसूल मंत्रालयात पारीत झालेले शासन निर्णय व महसूल अधिकाऱ्यांनी विवादित प्रकरणांत दिलेले निर्णय योग्य प्रकारे पडताळून त्यानंतरच जागा घ्यावी. तसेच, कुळ कायदा जमिनी, आदिवासी जमिनी, इनामी जमिनी, शासकीय योजने अंतर्गत येणाऱ्या जमिनी, राखीव जमिनी व वन जमिनी खरेदी करता येत नाहीत किंवा अशा जमिनी खरेदी करण्यापूर्वी त्या त्या अधिकाऱ्यांची पूर्व परवानगी लागते. परवानगी शिवाय अशा जमिनी विकत घेणे बेकायदेशीर असते. त्यामुळे, जमीन कोणत्या प्रकारची आहे हे देखील पडताळून घ्यावे. शेतकी जमीन फक्त शेतकऱ्यालाच खरेदी करता येते. बिन शेत जमिनी बाबत बिन शेत दाखला घेतला आहे का किंवा स्थानिक स्वराज्य संस्थांची बांधकाम परवानगी आहे का हे व्यवस्थित पडताळून घ्यावे.

४. स्थानिक स्वराज्य संस्थांशी निगडीत कागदपत्रे – महसूल व्यवस्थे प्रमाणेच जागा खरेदी करताना स्थानिक स्वराज्य संस्थांची भूमिका फार महत्वाची असते. स्थानिक स्वराज्य संस्थामध्ये महानगरपालिका, नगरपालिका, ग्रामपंचायत इ. चा समावेश होतो. कोणत्याही स्वरूपाचे बांधकाम सुरु करण्यापूर्वी त्या ठिकाणी बांधकाम परवानगी (सीसी) घ्यावी लागते तसेच नियोजित नकाशा मंजूर करून घ्यावा लागतो त्यानंतरच बांधकामास सुरुवात करता येते. बांधकाम परवानगी (सीसी) प्रमाणेच बांधकाम पूर्ण झाले असेल, तरच भोगवटा प्रमाणपत्र (ओसी) किंवा बांधकाम पूर्ण झाल्याचा दाखला मिळतो. जर ह्याप्रकारचे कोणतेच कागदपत्र नसेल तर अशी मालमत्ता अनधिकृत समजावी. फ्लँट व गाळे घेताना ह्या गोष्टी योग्य प्रकारे पडताळूनच घ्यावेत.

५. नियोजन प्राधिकरणाशी निगडीत कागदपत्रे – महाराष्ट्र प्रादेशिक नियोजन व नगर रचना अधिनियम, १९६६ च्या अंतर्गत विविध नियोजन प्राधिकरणाची नियुक्ती होते त्यामुळे त्यांच्याशी निगडीत परवानग्या, निर्णय, ह्स्तांतरणे, नोंदी इ. पडताळून मगच जागांमध्ये गुंतवणूक करावी. अशा नियोजन प्राधिकरणाचे अखत्यारीत येणाऱ्या प्रदेशात त्यांच्या नियमानुसार कार्य करावे लागते त्यामुळे त्या त्या नियोजन प्राधिकरणानुसार प्रक्रिया कराव्या लागतात.

६. गृह निर्माण सहकारी संस्थांशी निगडीत कागदपत्रे – बांधकाम पूर्ण झाल्या नंतर बांधकाम व्यवसायिक स्थानिक स्वराज्य संस्थेकडून भोगावटा प्रमाण पत्र घेतो व विकलेल्या  फ्लँट व गाळे धारकांसोबत करारनामे नोंदवून त्यांचे नोंदणीकृत सहकारी गृह निर्माण संस्थेत रुपांतरण करतो. सदर नोंदणीकृत गृह निर्माण संस्थेच्या नावे जागा करून देणे (अभिहस्तांतरण) हे जमीन मालक व बांधकाम व्यवसायिक ह्याना महाराष्ट्र मालकी हक्काच्या सदनिकांबाबत (त्या बांधण्यास प्रोत्साहन देणे, त्यांची विक्री व्यवस्थापन व हस्तांतरण यांचे नियमन करण्याबाबत) अधिनियम १९६३ नुसार बंधनकारक असते. परंतु जर जमीन मालक व बांधकाम व्यवसायिक ह्यांनी सदर गृह निर्माण संस्थेची स्थापना व गृह निर्माण संस्थेच्या नावे जागा करून देण्यास (अभिहस्तांतरण) टाळाटाळ केल्यास सदर फ्लँट व गाळे धारक स्वत:हून निबंधक सहकारी संस्था ह्यांचे कडून गृह निर्माण संस्थेचे नोंदणीकरण करून घेऊ शकतात, तसेच सक्षम प्राधिकरणाकडून जमिनीचे किंवा प्लॉटचे मानिव अभिहस्तांतरण करून घेऊ शकतात. असे अभिहस्तांतरणपत्र नोंदविल्यानंतर सदर गृह निर्माण संस्था त्या जागेची पूर्णपणे मालक होऊ शकते.

अशाप्रकारे, थोडक्यात करार मदार, वारसा हक्क विषयक कागदपत्रे, महसूल विषयक कागदपत्रे, स्थानिक स्वराज्य संस्थांशी निगडीत कागदपत्रे, नियोजन प्राधिकरणाशी निगडीत कागदपत्रे व गृह निर्माण सहकारी संस्थांशी निगडीत कागदपत्रे अशी माहिती वरील प्रमाणे देण्याचा प्रयत्न केला आहे. ह्या माहितीचा उपयोग करून तुंम्ही रिअल इस्टेट मध्ये गुंतवणूक करताना कागदपत्रांची पडताळणी करू शकता.

परेश आचरेकर (वकील)

+91 8898787995

ऐरोली

भारतीय रिझर्व बँक कायदा, १९३४ नुसार रिझर्व बँकेची स्थापना करण्यात आली आहे. १ एप्रिल १९३५ रोजी भारतीय रिझर्व बँक अस्तित्वात आली. रिझर्व बँक ही भारत देशातील सर्वोच्च मध्यवर्ती बँक असून ती भारतातील चलन व बँक व्यवहारांवर नियंत्रण ठेऊन असते. भारतीय रिझर्व बँकेचे मुख्यालय मुंबई येथे आहे. भारतीय रुपया हे महत्वाचे चलन रिझर्व बँक नियंत्रित करते.

भारतीय रिझर्व बँक ही भारताचे आर्थिक व पत धोरण दरवर्षी व दर तीन महिन्यानी जाहीर करते. प्रारंभी रिझर्व बँक ही खाजगी स्वरूपाची होती परंतु १९४९ साली झालेल्या राष्ट्रीयीकरणानंतर ती बँक सरकारी झाली. भारतीय रिझर्व बँक ही मुख्य सरकारी बँक, राष्ट्रीय बँक व बँकाची बँक आहे. रिझर्व बँकेचा कायदा व नियम तयार करण्यात डॉ. बाबासाहेब आंबेडकर ह्यांच्या “प्रोब्लेम ऑफ रुपी : इट्स ओरिजिन एंड इट्स सोल्युशन्स” ह्या पुस्तकाचा महत्वाचा वाटा आहे.

गव्हर्नर हा भारतातील रिझर्व्ह बँकेचा सर्वोच्च कार्यकारी अधिकारी व संचालक मंडळाचा अध्यक्ष असतो. भारतीय रिझर्व बँक कायदा, १९३४ च्या कलम ८ नुसार गव्हर्नर पदाची नियुक्ती केंद्र सरकार करते. गव्हर्नर हा भारतीय रिझर्व बँकेचा कार्यकारी अधिकारी व अध्यक्ष असल्याने त्या पदाची जबाबदारी फार मोठी असते. देशातील आर्थिक व चलन विषयक व्यवहाराना मुख्यत: गव्हर्नर जबाबदार असतो. रिझर्व बँकेवर नियंत्रण म्हणून कामकाज पाहणे, सरकारची बँक म्हणून कार्य नियंत्रित करणे, देशांतर्गत आर्थिक व्यवहारांवर नियंत्रण ठेवणे, बँकांची बँक म्हणून जबाबदारी निभावणे, चलन विषयक नियंत्रण ठेवणे ह्या गव्हर्नर पदाच्या महत्वाच्या जबाबदाऱ्या आहेत.

रिझर्व बँकेवर नियंत्रण म्हणून कामकाज पाहणे

रिझर्व बँक ही देशातील मुख्य सरकारी बँक, राष्ट्रीय बँक व बँकाची बँक आहे. त्यामुळे भारतीय रिझर्व बँक कायदा, १९३४ व त्या अंतर्गत नियमांची योग्य प्रकारे अंमलबजावणी करणे ही गव्हर्नर पदाची मुख्य जबाबदारी आहे. रिझर्व बँकेच्या संपूर्ण कार्यकारणीची देखील जबाबदारी गव्हर्नर पदाची असते. विविध बँक विषयक कायदे व नियमांची अंमलबजावणी करण्याचे महत्वाचे कार्य गव्हर्नर पदास करावे लागते. रिझर्व बँकेला दर तीन महिन्यानी व दरवर्षी आर्थिक व पत धोरण जाहीर करावे लागते ज्याची संपूर्ण जबाबदारी गव्हर्नर पदाची असते.

सरकारची बँक म्हणून कार्य नियंत्रित करणे

देशातील सरकारचेही रिझर्व बँकेत खाते असते. सरकारची खजिनदार म्हणूनसुद्धा हीच बँक कार्य पाहते. सरकारकडे कररूपाने जमा झालेला पैसा व विविध योजनांसाठी खर्च होणारा पैसा ह्याची मुख्य जबाबदारी रिझर्व बँकेकडे असते. अशाप्रकारे सरकारची बँक म्हणून कार्य नियंत्रित करण्याची जबाबदारी गव्हर्नर पदाची असते.

देशांतर्गत आर्थिक व्यवहारांवर नियंत्रण ठेवणे  

देशातील विविध वस्तूंच्या किंमती नियंत्रित करण्यासाठी धोरण निश्चित करून त्याची अंमलबजावणी करणे, वस्तूंचे भाव व किंमतीचा भारतीय अर्थव्यवस्थेवरील परिणामांचा अभ्यास करणे, अर्थव्यवस्थेच्या स्थितीनुसार भाव व किंमतीच्या धोरणांमध्ये वारंवार बदल करणे, जागतिक अर्थकारणाचा अभ्यास करून देशांतर्गत विविध आर्थिक धोरणांमध्ये वारंवार बदल करणे, देशांतर्गत अर्थव्यवस्था सुदृढ व नियंत्रित ठेवणे, विविध देशांतर्गत विकास कामांसाठी आर्थिक पाठबळ देणे, केश रिझर्व रेशिओ (सीआरआर)- स्टेच्युटरी लिक्वीडीटी रेशिओ (एसएलआर)- बँक रेट-रेपो रेट-रिव्हर्स रेपो रेट ठरवून चलन पुरवठा, कर्ज व व्याजदर नियंत्रित ठेवणे इ. महत्वाच्या अर्थ विषयक व्यावहारिक जबाबदाऱ्या गव्हर्नर पदास पार पाडाव्या लागतात. ह्याशिवाय ओनलाइन बँकिंग, धनादेश, बँक ड्राफ्ट, डिमांड ड्राफ्ट, केशलेस व्यवहार, एनइएफटी, आयएमपीएस, कार्ड पेमेंट इ. चे बाबतीतील नियमन व नियंत्रण करण्यातही गव्हर्नर महत्वाची भूमिका बजावतात.

बँकांची बँक म्हणून जबाबदारी निभावणे

रिझर्व बँक ही देशांतर्गत सर्व बँकांची वरिष्ठ बँक असते. देशांतर्गत सर्व बँकांना रिझर्व बँकेने दिलेल्या नियमनानुसारच कार्य करावे लागते. रिझर्व बँक कायदा, १९३४ प्रमाणेच बँकिंग रेग्युलेशन कायदा, १९४९ हा देखील बँकांचे बाबतीतील महत्वाचा कायदा आहे. देशांतर्गत विविध राष्ट्रीय बँका, खाजगी बँका, वित्तीय संस्था, सहकारी बँका व पतसंस्था ह्यांच्या कामकाजावर नियंत्रण ठेवण्याचे कार्य गव्हर्नर पदास पार पडावे लागते. ह्या सर्व बँकांची रिझर्व बँकेत खाती असतात. म्हणून आर्थिक मंदी व तेजीच्या काळात गव्हर्नर हे सदर बँकांच्या खाते व्यवहारांवर नियंत्रण ठेऊन चलन पुरवठा नियंत्रित करण्याचे कार्य करतात.

चलन विषयक नियंत्रण ठेवणे  

देशातील नोटा व नाणी ह्यां चलनाची निर्मिती व पुरवठा करण्याचे कार्य रिझर्व बँक करते. देशांतर्गत टाकसाळी देखील रिझर्व बँक नियंत्रित करते. एखादे जुने चलन रद्द करणे वा नवीन चलन बाजारात आणण्याचे कार्य रिझर्व बँकेला करावे लागते. त्याचप्रमाणे परकीय चलन नियंत्रित करण्याचे कार्य रिझर्व बँक करते. देशातील उद्योग, व्यवसाय व सरकारला अंतरराष्ट्रीय व्यापारासाठी परकीय चलन पुरविण्याचे महत्वाचे कार्य रिझर्व बँकेला पार पाडावे लागते. त्या त्या वेळी गव्हर्नर पदावर विराजमान असणाऱ्या व्यक्तीची त्या काळात निर्मिती करण्यात आलेल्या नोटांवर नाव व सही असते. अशाप्रकारे चलन विषयक नियंत्रणाच्या दृष्टिकोनांतून गव्हर्नर पद महत्वाची भूमिका बजावते.

सर ओस्बॉर्न स्मिथ हे रिझर्व बँकेचे पहिले गव्हर्नर होते. त्यानंतर स‍र जेम्स ब्रेड टेलर यांनी दि. १ जुलै १९३७ ते दि. १७ फेब्रुवारी १९४३ या काळात गव्हर्नर पदाची जबाबदारी सांभाळली. चिंतामण द्वारकानाथ देशमुख हे ११ ऑगस्ट १९४३ रोजी विराजमान झालेले पहिले भारतीय गव्हर्नर ठरले. आतापर्यंतचे भारतातील वित्त मंत्री आणि पंतप्रधान पद भूषविणारे डॉ. मनमोहन सिंग हे एकमेव गव्हर्नर ठरले आहेत. ०३ सप्टेंबर २०१३ पासून गव्हर्नर पदावर रघुरामराजन  यांनी पदभार सांभाळला. दि. ०४ सप्टेंबर २०१६ पासून उर्जीत पटेल यांनी रिझर्व्ह बँकेच्या गव्हर्नरपदाचा कार्यभार सांभाळला आहे. भारतातील सध्याचे १००० व ५०० चे चलन रद्द करण्याचा मुख्य निर्णय उर्जीत पटेल ह्यांच्याच कार्यकिर्दीत घेतला आहे. त्यापूर्वी मोरारजी सरकारच्या काळात आर्थिक निश्चलीकरण करण्यात आले होते.

अशाप्रकारे गव्हर्नर पदास चलनविषयक धोरण, कर्ज व्याजदर व बँकांवरील व्यवहारांवर नियंत्रण ठेऊन देशातील संपूर्ण अर्थव्यवस्था नियंत्रित करावी लागतात.

श्री. परेश आचरेकर

वकील उच्च न्यायालय

+91 8898787995

paresh@ppacharekarassociates.in